Немецкие метры

В России есть два «народных» способа инвестировать деньги — открывать депозиты в банках и покупать недвижимость. Облигации и более сложные финансовые инструменты пока что особого распространения не получили.

Вложения в российскую недвижимость относительно надёжны, дают стабильные 5-10% дохода от сдачи в аренду, а при некоторой удаче позволяют даже дополнительно заработать на росте цен на квадратные метры. Из минусов стоит отметить низкую ликвидность: некоторые объекты практически невозможно быстро продать по хорошей цене, попытка же поторопить покупателя скидкой нередко выливается в снижение цены на очень болезненные 20-40%.

Борис Бронштейн, глава мюнхенского агентства недвижимости «Кайзер Эстейт», поделился с редакцией «ФинФронта» рассказом об особенностях немецкого рынка, чтобы мы могли сравнить европейские реалии с нашими:

Вложения в немецкую недвижимость дают среднюю доходность в 6% годовых. Согласно немецкому законодательству, с полученного дохода нужно будет заплатить 9% налогов, при этом граждане России от уплаты дополнительных налогов будут освобождены, так как Германия и Россия заключили соглашение об избежании двойного налогообложения. Ставки по депозитам в еврозоне гораздо ниже, на этом фоне недвижимость выглядит весьма привлекательно.

Интереснее всего коммерческая недвижимость: более высокая рентабельность не сопровождается более высокими рисками. Как и в России, в хорошей альтернативой вложениям в коммерческую недвижимость являются квартиры в новостройках. Немцы не дают существенных скидок на стадии котлована, причины торопиться там иные: к моменту окончания строительства почти всё обычно уже раскупается, опытные инвесторы покупают строящиеся квартиры, чтобы не опоздать. Риски при этом минимальные, у застройщиков есть банковские гарантии, при задержках застройщики платят существенные пени. Историй с обманутыми вкладчиками в последние десятилетия не было.

Есть и ещё две причины вкладываться в новостройки. Во-первых, если только инвестор не живёт в Германии постоянно, он вынужден поручать общение с арендаторами агентам, которые берут с него за это до 40% от арендной платы. Если покупается несколько однотипных квартир в одном здании, на управлении объектами можно существенно сэкономить. Во-вторых, квартиры наиболее ликвидны, особенно в крупных городах. Продать их при необходимости можно довольно быстро, особенно с учётом низких ставок по ипотеке, благодаря которым немцы всё чаще предпочитают не арендовать квартиру, а купить.

Германия делится на две части, что позволяет инвесторам выбирать между двумя различными стратегиями. В восточной Германии можно найти рентабельность в 8-12% годовых, однако на рост стоимости объектов там рассчитывать не стоит. В Мюнхене рентабельность гораздо ниже, 4-6%, но дополнительно к доходам от аренды инвестор может надеяться на ежегодное удорожание недвижимости примерно на 5%. На отрезке в несколько лет это делает вложения на западе Германии более интересными. Приведу реальный пример. 10 лет назад инвестор вложил миллион евро в мюнхенскую недвижимость. К настоящему моменту он заработал на ней ещё один миллион.

Отношения с арендаторами немецкие законы регулируют довольно жёстко, особенно в крупных городах. Если арендатор не перечисляет очередной платёж, арендодатель забирает залог и выселяет неплательщика при помощи полиции. Сквоттинг — захват помещений бандами искателей приключений — в Германии не практикуется, это проблема стран южной Европы.

Законы, вообще, довольно дружественны к владельцам недвижимости. Так, данные по собственникам недвижимости полностью закрыты, их может получить только нотариус и только при предъявлении госорганам документов о готовящейся сделке с этим объектом. Кроме того наличие недвижимости в собственности даёт право на получение шенгенской мультивизы и некоторые преимущества при получении вида на жительство.

Типичный инвестор, обращающийся в наше агентство — это владелец бизнеса или топ-менеджер. Ему 45 лет, он женат, у него двое детей. У него уже есть недвижимость в Испании и вид на жительство в европейской стране. Как правило, наши клиенты «докупают» объекты в Германии дополнительно к тому, что у них уже есть, но последние годы наметилась и обратная тенденция. Некоторые, напротив, продают немецкую недвижимость, чтобы вложиться в бизнес или в другие активы в России.

Уолл-стрит против снижения налогов
Обречённая Франция
Первое унижение Макрона
Большие риски — в больших компаниях
Учёные негры Монсанто
Канадские ипотечные риски
Юаневые ОФЗ как средство против санкций
Миллионы долларов за криптокотиков
Биржи не заметили запрета соцсетей
Польша проиграла «Газпрому»
Пик золота пройден?
Акселератор против криптопузыря
МВФ: уровень долгов выше, чем перед прошлым кризисом
Китайские перспективы Apple
Баги бескассирных магазинов

Последние новости