Немецкие метры

В России есть два «народных» способа инвестировать деньги — открывать депозиты в банках и покупать недвижимость. Облигации и более сложные финансовые инструменты пока что особого распространения не получили.

Вложения в российскую недвижимость относительно надёжны, дают стабильные 5-10% дохода от сдачи в аренду, а при некоторой удаче позволяют даже дополнительно заработать на росте цен на квадратные метры. Из минусов стоит отметить низкую ликвидность: некоторые объекты практически невозможно быстро продать по хорошей цене, попытка же поторопить покупателя скидкой нередко выливается в снижение цены на очень болезненные 20-40%.

Борис Бронштейн, глава мюнхенского агентства недвижимости «Кайзер Эстейт», поделился с редакцией «ФинФронта» рассказом об особенностях немецкого рынка, чтобы мы могли сравнить европейские реалии с нашими:

Вложения в немецкую недвижимость дают среднюю доходность в 6% годовых. Согласно немецкому законодательству, с полученного дохода нужно будет заплатить 9% налогов, при этом граждане России от уплаты дополнительных налогов будут освобождены, так как Германия и Россия заключили соглашение об избежании двойного налогообложения. Ставки по депозитам в еврозоне гораздо ниже, на этом фоне недвижимость выглядит весьма привлекательно.

Интереснее всего коммерческая недвижимость: более высокая рентабельность не сопровождается более высокими рисками. Как и в России, в хорошей альтернативой вложениям в коммерческую недвижимость являются квартиры в новостройках. Немцы не дают существенных скидок на стадии котлована, причины торопиться там иные: к моменту окончания строительства почти всё обычно уже раскупается, опытные инвесторы покупают строящиеся квартиры, чтобы не опоздать. Риски при этом минимальные, у застройщиков есть банковские гарантии, при задержках застройщики платят существенные пени. Историй с обманутыми вкладчиками в последние десятилетия не было.

Есть и ещё две причины вкладываться в новостройки. Во-первых, если только инвестор не живёт в Германии постоянно, он вынужден поручать общение с арендаторами агентам, которые берут с него за это до 40% от арендной платы. Если покупается несколько однотипных квартир в одном здании, на управлении объектами можно существенно сэкономить. Во-вторых, квартиры наиболее ликвидны, особенно в крупных городах. Продать их при необходимости можно довольно быстро, особенно с учётом низких ставок по ипотеке, благодаря которым немцы всё чаще предпочитают не арендовать квартиру, а купить.

Германия делится на две части, что позволяет инвесторам выбирать между двумя различными стратегиями. В восточной Германии можно найти рентабельность в 8-12% годовых, однако на рост стоимости объектов там рассчитывать не стоит. В Мюнхене рентабельность гораздо ниже, 4-6%, но дополнительно к доходам от аренды инвестор может надеяться на ежегодное удорожание недвижимости примерно на 5%. На отрезке в несколько лет это делает вложения на западе Германии более интересными. Приведу реальный пример. 10 лет назад инвестор вложил миллион евро в мюнхенскую недвижимость. К настоящему моменту он заработал на ней ещё один миллион.

Отношения с арендаторами немецкие законы регулируют довольно жёстко, особенно в крупных городах. Если арендатор не перечисляет очередной платёж, арендодатель забирает залог и выселяет неплательщика при помощи полиции. Сквоттинг — захват помещений бандами искателей приключений — в Германии не практикуется, это проблема стран южной Европы.

Законы, вообще, довольно дружественны к владельцам недвижимости. Так, данные по собственникам недвижимости полностью закрыты, их может получить только нотариус и только при предъявлении госорганам документов о готовящейся сделке с этим объектом. Кроме того наличие недвижимости в собственности даёт право на получение шенгенской мультивизы и некоторые преимущества при получении вида на жительство.

Типичный инвестор, обращающийся в наше агентство — это владелец бизнеса или топ-менеджер. Ему 45 лет, он женат, у него двое детей. У него уже есть недвижимость в Испании и вид на жительство в европейской стране. Как правило, наши клиенты «докупают» объекты в Германии дополнительно к тому, что у них уже есть, но последние годы наметилась и обратная тенденция. Некоторые, напротив, продают немецкую недвижимость, чтобы вложиться в бизнес или в другие активы в России.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *